Друзья, цены на недвижимость, дрогнув, поползли вниз со все ускоряющейся скоростью. И видимо, с выходом строительства микрорайона Академический на проектную мощность, скорость этого движения только увеличится. Как известно, Д. А. Головин не аналитик Уральской палаты недвижимости, а является человеком, бизнес которого (”Прокат строительных инструментов без залога” - www.prokat-e.ru ) – то есть у Головина свои резоны, которые он изложил в статье под названием «Мыльный пузырь» цен на коммерческую недвижимость» в конце 2005 года. Так же мы разместили активные ссылки на статьи по этой же теме. Прочтите и подумайте.

«…Согласно докладу г-на Чернецкого, за 2004 г. в 1,7 раза увеличился
объем строительства торговых площадей, в 4,1 раза – офисных».
Деловой квартал, №23 (499) от 20 июня 2005 г.

Давно я стал замечать, что у разных людей представление о мире разное, зачастую, не совпадающее с моим. При более детальном анализе выясняется, что мы читаем разные газеты, слушаем разную музыку, пользуемся разными источниками информации, по-разному определяем, что такое ложь и что такое правда, и как отличить одно от другого.
К примеру, старшее поколение очень доверяет печатному слову. Зачастую, их конечный аргумент звучит так: «Так в газете же написано!» Они ведь еще Ленина помнят…
Молодежь на всякий случай старается «не париться» - всерьез смотрят блевотное телеварево из «Фабрики звезд», «Большого брата» и «Дома-2» с «Голодом» пополам… И всерьез думает, что в мире все так и есть – все такие неформальные, расслабленные, бездельничающие, с именами-кличками – еда появляется неизвестно откуда, потребности живота удовлетворяются, - жизнь, как у овощей, главное, чтоб телекамера не выключалась.
Люди активного возраста 35-45 лет на всякий случай стараются занимать позицию циников, типа: «Мы-то плавали, мы-то знаем…» Или еще: «Все продается, все покупается…все продажны!» Ночное небо в звездах в информационном поле подобных людей просто отсутствует. Они уверены, что жизнь – это одна большая «разводка».
То есть: что нам расскажут с экранов телевизоров, о чем напишут в газетах, что запустят в народное сознание в виде мифа – то мы и «едим», не удосуживаясь подвергнуть эту информацию критическому анализу. Потому что критическому анализу в школе не учат.
Я вам на раз назову несколько мифов, внедренных в сознание российского обывателя, которыми мы активно пользуемся. Например: «Автомобили ВАЗ – издевательство над водителем», но по соотношению «цена-качество» я не видел джипов за 5000 долларов, похожих на ВАЗ – 2121. Такой автомобиль никто не смог изготовить. Или: «Русские люди - самая пьющая нация в мире». А если взять статистику, то по количеству крепких спиртных напитков нас опережают ирландцы, по количеству потребляемого спиртных напитков – французы, и немцы тоже где-то с нами рядом. Тоже самое – с женской красотой. Вдруг кто-то (как правило, лицо нетрадиционной сексуальной ориентации) решает, что красивая женщина – это жердеобразное существо около 180 см ростом со стандартным 90х60х90 и весом до 40 кг.
А нормальных людей они спросили?!
К череде таких же мифов относится утверждение: «Цены на недвижимость будут только возрастать». Однако, я считаю, что цены на коммерческую недвижимость в Екатеринбурге – это мыльный пузырь.
Сразу оговорюсь, что речь будет идти только о коммерческой недвижимости – магазины, офисы, склады. Как мне представляется, это рынок - параллельный с рынком недвижимости жилой, но имеющий свои особенности. То есть речь здесь о жилье не идет.
Давайте посмотрим на тезис непрерывного возрастания цен по возможности непредвзято. Что реально может влиять на рост цен?

По большому счету на стоимость недвижимости в Екатеринбурге влияют следующие факторы:
1. Стоимость землеотвода под строительство – как я неоднократно утверждал, в мэрии Екатеринбурга работают талантливые люди, которые раньше других осознали последствия принятия Земельного и Градостроительного Кодексов РФ. К моменту принятия этих Кодексов свободной земли под застройку в г. Екатеринбурге не оказалось. Кодексы требуют проведения открытых аукционов (тендеров) на земельные участки под застройку, но проведение таких аукционов (тендеров) невозможно, т.к. вся земля кому-то уже принадлежит.
Как происходит процесс выделения земельного участка сегодня? Допустим, предприниматель выбрал место под строительство. Приходит в Земельный Комитет и говорит: «Хочу вот такой-то участок». Земельный Комитет отвечает, что, к сожалению, этот участок уже занят. Выделен фирме ООО «Ромашка» под застройку, так что «извините, ничем помочь не можем. Оставьте свой телефон, если появится интересное предложение – с вами свяжутся». Через некоторое время раздается звонок с предложением купить ООО «Ромашка» со всем пакетом документов, в том числе и с документами на землеотвод за рыночную цену.
С изменением законодательства мэрия обязана объявить и провести тендер – пусть победит сильнейший. В идеале картина должна выглядеть так: мэрия заявляет: участок площадью …. на возведение на нем гостиничного комплекса на 200 номеров, ресторан, казино, и т.д. Архитектурное решение фасада - примерно такое-то….Ваши предложения, господа предприниматели! Предприниматели «рисуют» свои предложения в виде эскизного проекта, вкладывают предложения по цене покупки и отправляют в мэрию. Кто предложил большую цену – тот и победил. Но:
Возможностей злоупотреблений – масса. Это – подставные фирмы, которые будут объявлять стоимость заведомо ниже той стоимости, которую объявит фирма, реально купившая этот участок, это сговор участников, это разные условия по подведению коммуникаций к зданию для участников тендера, это объявление тендера за один день до его начала для того, чтобы никто не успел подготовиться и в газете, которую «все читают» тиражом 999 экземпляров…
При этом норму, где земельный участок, на котором в течение года не началось строительство, переходит вновь в собственность муниципалитета для повторной продажи через торги с возмещением стоимости участка владельцу – в законодательство внести забыли или не захотели.
2. Высокий уровень инфляции – выгодно сегодня купить недвижимость в надежде, что она подорожает в результате инфляции, и вы хотя бы, как минимум, сохраните свои деньги.
Инфляция вот уже два года держится в рамках более-менее приемлемых показателей. Правительство бросило на борьбу с ней все силы. И если
правительству удастся, и оно еще понизит уровень инфляции, как постоянно нам обещают, это самым негативным образом скажется на цене недвижимости. Станет невыгодно покупать и строить квадратные метры «про запас» в надежде «А, потом как-нибудь сдам/продам…»
3. Высокая цена на нефть – количество халявных денег в стране давит на рынок недвижимости потому, что вложения в недвижимость – наиболее доступный и простой для всех способ утилизации денежных излишков.
То, что цена на нефть упадет, понятно всем – мировая экономика просто перестанет развиваться при цене нефти 100 долларов за баррель. Ветряков и солнечных батарей в мире становится все больше, водородный двигатель уже изобретен, вопрос только в том, когда количество инноваций в сфере энергопотребления перейдет в качество. Качество жизни без нефтяной копоти.
Чем дольше будет держаться высокая цена на нефть, тем глубже будет величина падения рынка недвижимости в дальнейшем.
4. Развитие системы банковского кредитования – при любом кризисе банки первым делом выставляют на продажу активы в виде недвижимости, что ведет к уменьшению их стоимости. А если мы завтра вступим в ВТО и к нам зайдет иностранный банковский капитал, то нашему банковскому капиталу будет довольно тяжело с ним конкурировать – у настоящих капиталистов и кредиты подлиннее, и проценты поменьше. А у нас – Сбербанк с железобетонными инструкциями…
Банки показали свою неустойчивость летом 2004 года, когда разразился банковский кризис, основанный на чистых эмоциях и истерике. Все понимали, что происходит что-то плохое, но никто не знал, почему. Поэтому, на всякий случай, банки перестали давать друг другу в долг, а некоторые даже начали сбрасывать активы. Это говорит о том, что банки находятся в истеричном состоянии. Достаточно любого «весомого» заявления высокопоставленного чиновника, чтобы вновь спровоцировать подобный психологический кризис, который можно рассматривать как кризис доверия банков к действиям власти.

5. Психологический фактор.
Как говорится, «Мир – это всего лишь наше представление о нем». Конечно, тезис повышения цен всегда выдвигает Уральская (и не только Уральская) палата недвижимости, а точнее, их аналитики. Корреспонденты деловых изданий привычно задают вопрос экспертам УПН: «Цены на недвижимость будут возрастать?» «Будут», - уверенно отвечают те. Иногда – обосновывают: «Город развивается, очень много фирм стремятся открыть здесь свои представительства, цены на цемент выросли, оплата труда строителей выросла, стоимость земли выросла, новые строительные технологии требуют привлечения, существует огромный неудовлетворенный спрос…поэтому цены будут расти и дальше».
А кто-нибудь думал о том, что ответить иначе они просто не могут по определению?!
…Представим себе вопрос, заданный в 1944 году какому-нибудь обер-лейтенанту вермахта где-нибудь в Белоруссии: «Германия проиграет войну?» Ответ – «Да, проиграет!» для этого обер-лейтенанта обернется расстрелом в ближайшем лесочке, поэтому обер-лейтенант уверенно отвечает: «Нет, не проиграет! С именем фюрера мы победим!»
И в наши дни: «Цены на недвижимость будут расти?» Ответ: «Нет, они рухнут через год», – обернется, как минимум, если не расстрелом, то во всяком случае потерей ощутимой доли прибыли в ближайшее время точно.
6. Закон выравнивания прибыли и новые технологии строительства.
Люди, которые учили политэкономию по Марксу, смутно помнят множество экономических законов, на которых базировалась его теория прибавочной стоимости. Там есть много интересного: закон выравнивания стоимости продуктов с одними и теми же потребительскими качествами, при том, что производители этих продуктов несут разные издержки на их производство. Условно говоря, булка хлеба на рынке стоит в среднем 20 рублей несмотря на то, что кто-то производит ее, затрачивая 2 рубля на булку, а кому-то одна булка обходится в 23 рубля и он продает их себе в убыток.
Цены на недвижимость в Екатеринбурге сравнимы с европейскими.
И если у нас в стране норма прибыли в строительстве столь высока, это означает одно: когда Россия вступит в ВТО, а может быть, и раньше, на наш рынок придут иностранные строители со своими технологиями и , возможно, даже со своей рабочей силой. Наша бюрократия, конечно, попытается их победить и обложить данью, только сделать это будет гораздо тяжелее – ведь за них родное правительство и весь Евросоюз с возможностью выхода конфликтов на международный уровень с риском потерять лицо страны. Живой пример – строительства центра IKEA в Екатеринбурге – что проходит с нашими застройщиками, с иностранцами обернулось скандалом, грозившим перерасти в дипломатическую напряженность. И наша бюрократия отступила – себе дороже.
7. Возрастание конкуренции.
Еще до конца 2005 года в Екатеринбурге начнут работать несколько супер магазинов (моллов), которые уже сейчас объявляют о каком-то нереальном объеме торговых площадей – например, 120 тыс. кв. м. (!) - площадь нескольких спортивных стадионов. В таком магазине можно провести целый день с открытым ртом, глазея по сторонам. И время от времени что-нибудь покупая.
А что будет с маленькими магазинчиками в районе этого гипер маркета?
Они утонут.
И куда их хозяева денут, ставшие ненужными, торговые площади в маленьких магазинчиках?
Они их выставят на продажу.
Теперь вопрос на сообразительность: если одновременно выставляется на продажу куча мелких магазинчиков, что делается с ценой?
Она упадет. Попробуйте убедить меня в том, что логика бессильна. И цена будет только возрастать, потому что так сказали ЭКСПЕРТЫ (!) УПН (да хранит Аллах их священное знание!)
То же самое касается офисной недвижимости – сейчас почти каждая компания, имеющая свободные средства, строит «офисно-торгово-развлекательный» центр в надежде получать прибыль. Спросите себя, как потребителя: во всех ли этих центрах вы побывали? Во всех ли оценили изыски интерьера и удобство парковки? Во всех ли сравнили цены? Как-нибудь на досуге, посчитайте – просто по пальцам: вторая очередь ТЦ «Дирижабль», ТЦ «Антей», ТЦ «Сибирский тракт», ТЦ «Купец»…множество других, достраиваемых уже сегодня ТРЦ, в разных районах города… Мелкие торговые центры – в каждом тоже сидят арендаторы… Этот кусок масла размазывается все более и более тонким слоем.
А если вы ездите не во все торговые центры, а только в один-два, это означает, что столько торговых центров вам просто не надо, и среди этих центров разворачивается ожесточенная борьба за ваши деньги – кошелек-то у вас остался один, а центров стало много. А ведь в ближайшее время в Екатеринбурге планируется открыть около 40 новых торговых центров!
Или вот еще такой фактор: с Нового года будет принят закон, регулирующий отношения в сфере игорного бизнеса. В том числе предполагается, что игровые залы уберут из жилых домов. Если это сделают, то куча площадей освободится. И выплеснется на рынок.
8. Политическая нестабильность в стране.
Недвижимость в стране, которая ведет войну на своих окраинах, в стране, которая вот-вот распадется потому, что каждый чиновник старается урвать последнее, не может стоить дорого.
Кто поручится за то, что Россия в нынешнем виде простоит хотя бы лет 20? На Кавказе российской власти уже давно нет, и должности там покупают и продают по прейскуранту. И представим себе, что сначала отколется Кавказ, затем они выдвинут тезис об отделении мусульманских районов от России – и вдоль Волги будет вбит клин из мусульманских республик – Башкирии и Татарстана. На Дальний Восток и Приморье уже давно нехорошо косится Китай – с его тысячелетней историей устроить нам там вариант Косово – сам Бог велел. И окажется, что Екатеринбург из глубоко тылового города, находящегося в центре России, превратится в окраинный мегаполис, стоящий почти на границе какой-нибудь «русско-уральской республики» - при почти 40%-ном мусульманском населении. При этом все головные боли по установлению новых границ выльются в кровавые конфликты на окраинах вновь образованных государств. И Красноуфимский район сможет тоже объявить себя «мусульманской автономной областью».
Кому тогда нужны будут ваши «офисы класса А» в центре города?
9. Законодательная нестабильность в стране.
Отношения собственности в нашей стране не урегулированы и государство их не хочет регулировать. Оно не желает записать в Конституцию РФ простые слова: «Частная собственность в России священна и неприкосновенна, и защищается всеми силами и средствами, находящимися в распоряжении государства». Никто не чувствует себя уверенно – после смены власти в городе, например, очень может оказаться, что землеотвод под строительство офисного здания вам выделили неправильно, в нарушение всех градостроительных норм и правил, на тектоническом разломе. И даже если вы сделали геологическую экспертизу грунтов под объектом, вы не застрахованы от появления какого-нибудь местного «Олега Митволя» с криками о том, что ваше офисное здание нарушило «розу ветров» в данном районе и закрывает солнце жителям близлежащих домов, и из-за этого – дети болеют, женщины не рожают, а мужики спиваются от безысходности». И пусть у вас на руках 30 разрешений на строительство и результаты 50-ти экспертиз, всегда может оказаться, что вам не хватает того самого, главного, 31-го разрешения и результатов той самой, 51-ой экспертизы.
Есть и другая сторона проблемы меняющегося законодательства – например, по оценке участников рынка налогообложение в сфере игорного бизнеса в Свердловской области с Нового года возрастет на 60 %. Это может привести к перераспределению игорного рынка – мелкие залы игровых автоматов, не выдержав конкуренции, уйдут из этого сегмента. А что будет с помещениями, в которых эти мелкие залы сейчас расположены? Они пойдут на рынок продажи или аренды коммерческого жилья – для того, чтобы еще раз сбить цены.
10. Крах завышенных ожиданий.
Опять же реклама. Вы открываете глянцевый журнал, видите великолепный офис в красивом здании с зеркальным фасадом, с указанием цены за квадратный метр, и никто не будет вам писать в этом журнале о том, что в этом доме возможны перебои с электричеством, потому что он стоит в центре, а подстанцию никто не удосужился построить, так как ее должны строить энергетики, и что с водой там тоже могут быть проблемы, потому что водовод не запроектирован на такое количество потребляемой воды, и что стоит этот памятник офисной роскоши среди помоек и трущоб, наполненных спившимися обитателями, и что все дороги, к нему ведущие, постоянно забиты автомобильными пробками.
Даже по оценке Комитета по развитию транспорта Екатеринбургской мэрии, через 8-10 лет город просто встанет в пробках навечно. Но, видимо, это положительно скажется на цене офисной недвижимости.
11. Демографическая ситуация в городе.
По переписи 1979 года в Свердловске жило 1 миллион 330 тысяч населения – все работали на фабриках и заводах – народ ковал оборонный щит Родины.
По прошествии 26 лет в Екатеринбурге живут те же самые 1 миллион 300 тысяч населения – при том, что все близлежащие деревни «выметены подчистую» - все их жители работают в городе или перебрались в него. Приехало много мигрантов из стран СНГ.
А через несколько лет мы попадем в демографическую постперестроечную яму – это женщины не рожали нищету в период поздней перестройки и до 1993 г. И дефолт 1998 года тоже не способствовал взрыву рождаемости. А к тому времени, как рожать собрались, - детские садики уже переданы под опорные пункты милиции и «иным организациям различных форм собственности».
Мы перестали размножаться.
Инфраструктура города, оставленная нами дедами и отцами, работает без качественного улучшения – но количество офисов растет в арифметической прогрессии – все люди, не занятые на производстве, уже по офисам и магазинам уже перераспределились.
А если людей становится меньше, а офисов - больше, то цена их – что?.. Снижается. Или не растет.

Я помню, как в 2002 году один житель Словении (страна, которая воевала и распадалась с 1992 по 2000 годы), спросил, сколько стоит квартира площадью 100 м. кв. в Екатеринбурге. Я назвал примерную цифру. «А сколько стоит офис 100 м. кв.?» - не унимался он. Я сказал. И, наконец: «А сколько стоит аренда такого офиса в месяц?» Когда он узнал цифру, у него, по-моему, слюна аж брызнула. Как выяснилось, его бизнес – предоставление офисов в аренду. При тех цифрах, которые я назвал, рентабельность его бизнеса возросла бы сразу в два раза! Он несколько раз переспрашивал и долго восхищенно цокал языком: «Как выгодно! Какой выгодный у вас бизнес аренды!» Я тогда всерьез задумался: как так получается, что квартира на берегу Верх-Исетского, не озонирующего воздух, пруда, стоит столько же, как квартира на берегу Адриатического моря?! А аренда офиса в Словении, которая все-таки Европа – в два раза дешевле, чем в Екатеринбурге?
Конечно, мне скажут, что Екатеринбург – деловой и культурный центр, поэтому недвижимость в нем стоит дорого – ведь недвижимость в Токио - в разы дороже, чем недвижимость в рыбацкой деревушке на севере Японии. Но: 22% американцев уже даже не приезжают на работу – работают дома с помощью своих ПК, и живут там, где им нравится, стараясь расположиться поближе к океану. И скорее всего, к тому же дело идет и у нас – нас к этому толкают пробки на дорогах, развитый интернет и цена за литр бензина.
Все помнят ситуацию с остановкой перевода помещений в нежилой фонд в Екатеринбурге. По сути, проблема до сих пор не решена. Среди множества иных причин, у людей, которые занимаются этой проблемой, крепнет убеждение, что Администрация города «упирается» не просто так. Есть заинтересованность города в том, чтобы офисы класса А в строящихся бизнес- и офис-центрах были заняты предпринимателями. Чтобы предприниматели не сидели на первых этажах жилых домов в офисах, переделанных из однокомнатных «хрущевок». И, поскольку Администрация города не может сдержать наступление таких монстров торговли, как IKEA или MEТRO, то, возможно, она пытается подстелить соломки малым предпринимателям с их маленькими магазинчиками, которые будут разорены?
Такая же ситуация с получением землеотводов под строительство – все это происходит тайно, без широкой огласки. Чувствуя настроение жителей Екатеринбурга и ощущая, как город теряет свою конкурентоспособность, скорее всего, Администрация города вынуждена будет сделать этот процесс более открытым и прозрачным в отдаленной перспективе. Или это будет делать другая Администрация.

Цена коммерческой недвижимости в Екатеринбурге, как и во многих других российских городах-миллионниках, во многом – «мыльный пузырь». Подобным образом и с применением подобных же технологий раздувалась цена недвижимость в Японии до начала 90-х г.г. ХХ века. Когда пузырь лопнул, цена на недвижимость упала в разы и до сих пор японские риэлтеры вспоминают то золотое время, мечтая хотя бы приблизиться к тем временам по объемам продаж и суммам сделок.
Если отрешиться от приведенных факторов и посмотреть на пример Японии с «более высокого высока»¸ то недвижимость там подешевела при переходе японской экономики из индустриальной в постиндустриальную сферу. Причем, этот переход случился в соответствии с объективными законами: законом перехода количества в качество и законом изменения физических величин при изменении внешних условий. Иногда это называют фазовым переходом.
С чего начинается обвал рынка? С совпадения ряда факторов. Мир – довольно многовекторная штука, и бывает так, что несколько векторов складываются и тянут этот мир в одном направлении. И снижение цен на офисную недвижимость может начаться с объявлений. «Сдам офис в аренду. Продам офис. Продам магазин». Когда таких объявлений становится много, люди начинают задумываться. Особенно задумываются те, кто хочет приобрести недвижимость. Они думают: а может быть, подождать? А может быть, цена все-таки упадет? Когда таких людей становится много, кто-то, не выдержав, первым начинает снижать цену, и процесс падения цен начинает двигаться с ускорением.
В абсолютных величинах стоимость коммерческой недвижимости и ее аренды может и не упасть резко. Но: коммерческая недвижимость с каждым годом будет становиться все доступнее и доступнее.
Можно провести аналогию с автомобилями: в позднесоветское время стоимость «вхождения» в ряды автомобилистов стоило примерно 10 месячных зарплат среднестатистического советского гражданина – считается зарплата в 200 рублей в месяц и стоимость самого дешевого автомобиля «Запорожец» в 2000 рублей – после этого советский гражданин мог передвигаться из точки А в точку В на своем автомобиле. Более качественные автомобили стоили дороже. Сегодня стоимость «вхождения» в ряды автомобилистов в разы дешевле – самая дешевая машина (на ходу) может стоить от половины до одной среднестатистической зарплаты в 10 000 рублей. Но если вы хотите кататься с комфортом – зарабатываться на машину придется годами. То же самое, как мне кажется, будет наблюдаться и с офисами – стоимость «абы какого» офиса с телефоном будет снижаться быстрыми темпами, а стоимость офиса класса А, если и не упадет сразу, то будет плавно опускаться.
Сейчас в Екатеринбурге люди, владеющие недвижимостью и желающие ее продать или сдать в аренду, ожидают осенне-зимнего оживления деловой активности. Если его не наступит, то при проведенной государством реформе ЖКХ и, как следствие, выросших коммунальных тарифах, «держать» недвижимость в надежде сдать или продать ее потом подороже, станет невыгодно. И я думаю, что к весне 2006 года цена на коммерческую недвижимость пойдет вниз. Во всяком случае, описанные факторы могут повлиять на цену в сторону ее уменьшения и в более отдаленной (2-3 года) перспективе.

Цены на недвижимость похожи на футбольный мяч на вершине холма: мячик неподвижен, но достаточно любого дуновения ветерка, чтобы он покатился вниз. В физике это называется состоянием неустойчивого равновесия. А то, что с какой-нибудь стороны подует ветерок – понятно. Потому что у нас открытая, в том числе и всем ветрам, экономика – откуда-нибудь дунет.

И тогда мячик покатится…

Индивидуальный предприниматель
Дмитрий Головин

Материалы по данной теме:

“Уральские рантье начали терять деньги. Квартиры дешевеют, ставки падают… «Пузырь» вот-вот лопнет” Информационное агентство URA.RU

Квартиры в Екатеринбурге стали дешеветь в 2 раза быстрее. Торгуясь при покупке недвижимости, граждане выбивают скидки до 30 процентов. Информационное агентство URA.RU

Офис-то нынче дорожает? Бизнес e1.ru